よくあるご質問

その他

貸家の一部を第三者に転貸することを承諾後、賃借人(転貸人)が家賃を滞納した為契約を解除したが、転借人は家主承諾の上で転貸料を支払っている為、自分に連絡がない解除は無効との意見。解除は無効になりますか。

1. 転貸借の法律関係


民法では、賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ賃借物を転貸することはできないと定めています(民法612条1項)。また、「賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は賃貸人に対して直接に義務を負う」と定めています(民法613条1項)。

 

2. 承諾転貸の場合における賃借人の賃料滞納と解除の可否

民法が「賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は賃貸人に対して直接に義務を負う」と定めているのは、家主は賃貸借契約に基づき、借家人(転貸人)に対して家賃の請求ができるのは当然ですが、さらに加えて、転借人に対しても賃料の請求ができるという意味で、賃貸人が必ず転借人に対して賃料を請求しなければならないとする規定ではありません。また、「賃借人が適法に賃借物を転貸したとき」とは、賃借人が転貸をするに当たり賃貸人の承諾を得たときを意味することになります。この規定によると、賃貸人の承諾を得て行われた転貸の場合には、転借人は賃貸人に対して直接に義務を負うことになりますから、家主が転貸人に対して直接に賃料を請求することも可能です。

 

3. 承諾転貸の場合における賃貸借契約の解除と転借人に対する
 明渡し請求の可否


転貸借とは、賃借人が自己の有する賃借権に基づいてその範囲内で第三者と賃貸借契約を締結して賃借物の全部又は一部を転借人に利用させることを内容とする契約ですので、転貸借契約はもともと賃貸借契約を基礎として成り立っていることになります。
したがって、基礎となる賃貸借契約が終了した場合には、原則として、その基礎の上に成り立っている転貸借も終了することになります。